부동산 등기사항증명서(등기부) 파헤치기 1 토지대장, 토지등기사항증명서 표제부 편

부동산을 매매할 때 뿐만 아니라 임대차 계약을 할 때 등기사항증명서(등기부등본)을 살펴보게 된다. 매매의 경우 매수인은 주인이 되는 경우이니 스스로 등기사항증명서 상의 내용을 잘 확인하고 그 내용을 인지하고 있으며, 잘 모른다 하더라도 알려고 노력하게 된다.

 

반면, 임대차의 경우 등기사항증명서상의 기본적인 내용도 모른 채 공인중개사 혹은 공인중개사 자격증도 없는 중개보조인 아니면 집주인인 임대인의 말만 믿고 임대차 계약을 체결하는 경우를 놀랍도록 종종 보게 된다.

 

이론상 및 실무상 아주 기본적인 내용부터 몇몇 블로그, 너튜브에서 잘못 알려주는 등기부의 내용을 토지, 건물의 표제부 / 갑구 / 을구로 나누어 살펴본 후 비슷한 내용들을 비교정리 해 보려고 한다.

 

대략 6~8편에 걸쳐서 포스팅 할 예정으로, 첫 포스팅은 쉽게 토지의 표제부에 관해서 정리해본다.

 

대장과 등기의 표제부 관계는 어떻게 되나? - 토지의 경우 -

 

토지 대장은 이렇게 생겼습니다.

토지의 표시와 소유자등을 조사 · 측량하여 기록한 대장 및 도면을 지적공부라고 한다.

법령에서 정한 지목은 총 28개인데, 그중 지목이 임야라면 지적공부로는 임야대장 · 임야도가 있고, 나머지 27개의 지목은 토지대장 · 지적도로 관리한다. 

번지에 '산1-1'과 같이 '산'이라는 글자가 붙어있다면 임야대장에서 관리하고 그 외는 토지대장에서 관리한다고 보면된다.

 

참고.

토지대장 발급사이트 (정부24 / 무료) : http://www.gov.kr/portal/main

정부서비스 | 정부24

등기사항전부증명서 발급사이트 (대법원 인터넷등기소 / 열람 700원, 발급 1000원) : http://www.iros.go.kr/

인터넷등기소

공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제64조 제1항을 보면 [ 국토교통부장관은 모든 토지에 대하여 필지별로 소재ㆍ지번ㆍ지목ㆍ면적ㆍ경계 또는 좌표 등을 조사ㆍ측량하여 지적공부에 등록하여야 한다. ] 라고 나와있다.

 

국토교통부장관이 모~든 토지에 대해서 이 지적공부를 등록하여야 한다. (MUST!!) 그렇게 토지의 기본적인 지번, 면적 등 토지의 표시에 관한 사항은 대장에 기재되어 있는 것이다.

여기서 토지의 지번은 사람으로 치면 주민등록번호의 개념이고, 토지대장 · 임야대장은 주민등록등본이라고 생각하면 된다.

 

등기부 이야기를 하는데 왜 대장이 나오냐고 생각할 수 있으니 바로 저 토지에 관한 등기부를 살펴보겠다.

 

 

등기사항전부증명서(등기부)에는 표제부에 토지의 표시에 관한 사항이 기재되어 있다.

국토교통부장관이 모든 토지에 대해서 지적공부를 등록하여야 하는것과 달리, 등기는 소유자의 권리관계를 보여주기 때문에 해당 권리관계의 당사자(소유자)의 임의신청을 원칙으로 만들어진다.

 

그래서 간혹 대장은 있는데 등기부가 없는 경우가 있는 것이다. (소유자가 등기신청을 안했기 때문!)

 

이 관계에서 알 수 있는 사항은 다음과 같다.

 

1. 토지대장은 왼쪽에 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등 사실상 사항이 기재되어 있다. (대장의 오른쪽에 소유자에 관한사항이 기재되어 있다.)

2. 등기사항전부증명서(등기부)의 표제부에 소재, 지번, 지목, 면적에 관한 사항이 기재되어 있다. (소유자에 관한 사항은 갑구에 기재되어 있다.)

3. 국가에서 모~든 토지에 대한 대장을 관리하고 있는 상황에서 소유자의 신청(원칙)에 의해 등기부가 만들어 지므로 대장의 토지의 표시를 보고 등기부의 표제부가 기재된다.

4. 고로 대장과 등기부의 토지의 표시에 관한 사항이 서로 다른 경우에는 토지대장에 기재된 토지의 표시가 우선한다.

 

반면, 대장과 등기부상 소유자에 관한 사항이 다른 경우라면 권리관계를 공시하는 등기사항전부증명서가 우선한다.

 

이에 관해서는 다음 포스팅인 토지대장, 토지등기사항증명서 갑구 편에서 정리해 보겠다.