부동산 등기부의 공신력에 대하여 (공신력, 공시력, 추정력)

우리나라 부동산 등기사항전부증명서(등기부)는 누구나 수수료만 내면 열람, 발급이 가능하다.

 

부동산, 법인, 동산, 채권 담보등기 등을 열람할 수 있다.

대한민국 법원 인터넷 등기소 홈페이지 : http://www.iros.go.kr

 

부동산 계약 및 거래에 있어서 등기사항전부증명서를 발급하여 확인하기에 꽤 많은 사람들은 등기가 공신력 있다고 생각한다. 그런데...

 

[ 대한민국 민법에서 부동산 등기의 공신력은 인정하지 않는다. ]

 

우리나라 등기소는 형식적 심사주의를 채택하고 있어 실제 권리관계에 부합하는 신청인지 따로 조사할 권한이 없다.

즉, 신청에 필요한 서류를 제대로 형식을 갖추어 제출했는지 만을 따져 등기를 해준다.

 

참고 1.

형식적 심사주의 : 등기절차법상의 적법성에 대해서만 조사하여 하자가 없을시 적법한 등기로 인정하는 제도.

실질적 심사주의 : 등기신청 절차상의 적법성 뿐만 아니라 실체법상의 권리관계와 부합되는지 여부까지 조사하여 하자가 없어야 적법성을 인정하는 제도.

 

이렇듯 서류심사만으로 등기할 수 있도록 되어 있기 때문에 비록 등기부등본상 소유자와 하자 없는 계약을 맺었다 하더라도 그 소유자가 진정한 권리자가 아니었을 경우 등기를 믿고 거래에 임한 매수자는 보호받지 못한다.

실질적 심사를 하지 않기에 등기의 진실성 보다는 물권변동을 공시하는 공시력만 인정하는 것이다.

 

친생자 호적도 생각해보면 공무원이 직접 유전자 검사를 하진 않으니...

 

[ 아니 그럼 왜 피같은 내돈 들여서 등기를 하고 거래 시 등기부를 보는 것일까? ]

 

첫째, 부동산을 이전, 처분할 때는 반드시 등기를 하여야 효력이 발생한다.

 

참고 2.

민법 제186조(부동산물권변동의 효력) : 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득) : 상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

 

둘째, 우리 민법은 등기의 공신력을 인정하지 않지만 등기의 추정력만은 인정해 주고 있다.

 

참고 3.

등기의 추정력 : 등기가 경료되면 그 등기는 적법하게 된 것으로서 진실한 권리상태를 공시하는 것이라고 추정된다.

즉, 등기에 기재된 내용이 일단 적법하게 존재하는 것으로 인정해주되, 이를 부인하는 쪽에서 증거를 통해 증명하면 번복되도록 할 수 있다.

등기의 추정력은 권리의 등기에 관한 것으로 한정되며, 토지의 소재, 지번, 지적이나 건물의 종류, 구조, 면적 등 부동산의 물리적인 사항에 관한 것에는 추정력이 미치지 않는다.

 

이를 종합해 보면 등기부는 정보 제공의 기능인 공시력은 있으나 공신력은 없다.

 

[ 어쩌다 공신력은 없는 형태로 이어져 왔을까? ]

 

일제 강점기때 조선총독부는 1911년 토지조사령을 공포하고 1919년 토지의 실소유주 조사사업을 할때 제대로 토지신고를 하지도 않았고 일본놈들은 주인없는 토지라며 땅을 수탈하여 일본인들에게 헐값에 팔았다.

게다가 인터넷 시대도 아니고 등기부는 모두 종이로 되어 있는데 6.25를 겪으며 수많은 등기부들이 멸실되었고 실 소유자들 역시 죽거나 행방불명되어 알 길이 없었다. 이 때 토지사기가 판을 쳤다.

시대를 너무 거슬러 올라간 것 같으면 1995년도를 보자.

금융실명제와 함께 김영삼 정부의 대표적 경제 개혁으로 꼽히는 부동산실명제가 7월1일부터 시행되었다.

부동산실명제는 부동산에 관한 소유권, 전세권 등 각종 물권은 반드시 실소유자의 이름으로만 등기하도록 한 제도로 이전 등기들은 부동산 차명 등기라고 해서 세금탈루 등 각종 불법행위의 온상이었다.

이러한 역사를 겪었기 때문에라도 등기의 공신력이 없는 지금의 현실을 이해 못할 것도 아니다.

 

등기의 공신력을 인정하게 되면, 진정한 권리자가 희생되는 문제가 발생한다. 사기쳐서 부동산을 팔아해치우는 일이 판치게 된다. 공신력을 인정함으로써 발생하는 문제들이 공신력을 인정하지 않음으로써 발생하는 문제들보다 더 클 수 있다.

 

불쌍한 선의의 제3자

위조등기 소유자가 진정한 소유자라고 믿고 거래한 선의의 제3자는 그럼 어떻게 되나?

민법 107조내지 110조와 548조로 선의 제3자를 보호하는 규정을 두고 있다.

이와 관련된 내용은 다음 포스팅에서...

 

[ ‘부동산 권리보험’이라는 것이 있다. ] 

 

이러한 위험때문에 대비책으로 거론된 것이 부동산 권리보험이다.

부동산 권리보험(권원보험)은 부동산 권리의 하자로 인하여 매수인이나 담보권자가 권리의 취득 및 행사에 지장을 받음으로써 생기는 손해를 보장하는 상품이다. 소유권 뿐만 아니라 담보권도 보장해 준다. 소유권의 경우 보험료는 매매가 5억 원이면 17만 원, 10억 원이면 20만 원 초반 정도라고는 하지만 이러한 부담 역시 만만치 않다. 

 

 

부동산 공신력을 인정하느냐, 인정하지 않느냐.

세상만사 비슷하지만 어느 한 쪽을 보호하면 다른 한 쪽은 피해를 보기 때문에 난제라 하지 않을 수 없다.

절레절레 SMH 야레야레