부동산 등기사항증명서(등기부) 파헤치기 2 토지대장, 토지등기사항증명서 갑구 편

이전 포스팅에서는 표제부에 관해 정리하였다.

 

등기사항증명서 파헤치기 -1- 토지대장, 토지등기사항증명서 표제부 편[링크]

 

표제부에 대한 내용의 핵심은 다음과 같다.

 

1. 국가에서 모든 토지에 대한 대장을 관리하고 있다.

2. 원칙적으로 소유자의 신청에 의해 등기부가 만들어 진다.

3. 대장의 토지의 표시를 보고 등기부의 표제부가 기재되기 때문에 대장과 등기부의 토지의 표시에 관한 사항이 서로 다른 경우에는 토지대장에 기재된 토지의 표시가 우선한다.

 

이번 포스팅에서는 권리관계를 공시하는 토지 등기사항전부증명서(등기부)의 갑구에 관하여 정리하면서 토지대장의 소유자정리가 어떻게 진행되는지 살펴보겠다.

 

등기사항전부증명서(등기부)를 살펴보면, 갑구(소유권에 관한 사항)와 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)로 나뉘어있는것을 확인할 수 있다. 

 

예시로 올려둔 등기부의 갑구를 살펴 보면 소유자가 누구이며, 소유자가 소유한 해당 물건에 대하여 누가 가압류를 했는지도 기록되어 있다. 이렇듯 갑구에서 살펴 볼 수 있는 등기에 관해 간단히 설명만 하고 각각의 등기에 관해서는 독립된 포스팅을 게시할 예정!

 

갑구에 등기되는 등기의 종류

 

1. 소유권보존등기 : 미등기의 부동산에 처음으로 소유자가 누구인지 공시하는 등기를 소유권보존등기라고 한다. 

 

2. 소유권이전등기 : 매매나 상속, 증여 등으로 소유자가 변동되는 등기를 말하며, 등기원인란을 살펴보면 그 원인이 적혀 있다. 

등기원인에 매매라고 기재되어 있다.

참고.

부기등기 : 부기등기란 등기 그 자체로는 독립한 순위번호를 갖지 않고 기존의 어떤 주등기의 순위번호를 그대로 사용하
여 1-1, 1-2 등 으로 행하는 등기를 말한다. 위의 예시를 살펴보면 순위번호 1-1에 등기목적으로 1번 등기명의인 표시변경등기를 하였고 등기원인은 전거(거주주소 바뀜)로 기재되어 있음을 알 수 있다. 부기등기의 특징은 다음과 같다.

 - 부기등기의 순위는 주등기 순위에 의한다.
 - 부기등기 상호간의 순위는 등기한 순서에 의한다.
 - 1개의 주등기에 여러 개의 부기등기 또는 부기등기의 부기등기도 할 수 있고 이중의 부기등기 역시 가능하다.
 - 부기등기는 권리의 등기에서만 인정되고 부동산표시(표제부)에 관한 등기에서는 인정되지 않는다.

 

3. 가압류등기 : 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권의 집행을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시켜 처분하지 못하게 하는 등기이다.

 

4. 가처분등기 : 채권자가 금전 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을때 그 대상에 대해 처분행위를 못하도록 제한하는 등기이다.  즉, 가압류와 가처분을 구별하는 기준은 그 대상이 금전이냐, 아니냐 이다. 앞서 언급했지만 이에 대한 세세한 차이에 대해서는 차 후 독립된 포스팅에서 살펴보겠다.

 

5. 가등기 : 가등기는 ｢부동산등기법｣상 등기할 수 있는 소유권⋅지상권⋅지역권⋅전세권⋅저당권⋅권리질권⋅채권담보권⋅임차권의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전하려는 때에 하며, 본등기를 했을 때 순위를 미리 확보해 두기 위해서 가등기를 한다. 일종의 예비등기로 본등기를 하지 않는 이상 어떠한 법적 효력도 내지 않는다. 다만, 등기부를 확인한 제3의 인물에게 '이 부동산에 "가"등기 되어 있소!' 라고 알려주는 역할의 등기랄까...

 

그 외 갑구상 등기되는 등기의 종류로는 압류, 경매, 공매 등이 있다.

 

토지대장의 소유자정리

위 등기부의 토지대장이다.

위 등기부의 해당주소로 토지대장을 확인해 보자. 소유권이 이전되어 소유자가 누구인지, 해당 소유자의 주소가 어디로 변경되었는지 정도는 토지대장으로 확인 할 수 있다. 이는 소유자 변동시 등기부의 갑구 먼저 이전등기 된 후 토지대장이 정리되기 때문이다. 

 

등기된 토지라면 등기부를 보고, 미등기라면 가족관계증명서 등을 확인 후 정정한다.

 

그러나 토지대장에 등기부상 갑구에 등기되어 있는 가압류에 관해서는 나와 있지않다. 게다가 위의 예시에 나와있는 을구에 등기된 사항(근저당권 등) 역시 눈을 씻고 찾아봐도 찾을 수 없다.

 

이렇듯 토지대장과 등기부의 갑구 관계에서 알 수 있는 사항은 다음과 같다.

 

1. 등기사항전부증명서(등기부)의 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재된다.

2. 등기부상 소유자가 변동되면 등기부의 갑구 먼저 정리된 후 토지대장의 소유자에 관한 사항이 정리된다. (미등기라면 가족관계 기록사항에 관한 증명서에 따라 정정하게 된다.)

3. 토지대장 상에는 갑구의 가등기, 가압류, 가처분, 경매 및 을구에 등기되어 있는 근저당 등의 사항은 기재되지 않는다.

 

즉, 대장과 등기부상 소유자가 다른 경우라면 권리관계를 공시하는 등기부가 우선하며 그 외의 사항은 대장상으로는 확인 할 수 없다. 고로 '권리분석은 부동산 등기부를 보고 해야 한다.'라는 결론이 나온다.

 

다음 포스팅은 이번편에서 다루지 못했던 등기의 순위번호 및 접수번호에 관한 설명과 토지대장에서는 확인 할 수 없는 토지 등기부 을구에 기재되는 등기에 관해 간단히 정리해 보겠다.