임차권등기명령을 위한 준비 POINT 2 임차권등기신청관련 서류준비 (법원 직접방문 / 전자소송 이용)

임차권 등기명령을 위한 준비로 내용증명을 살펴 보았다.

 

임차권등기명령을 위한 준비 POINT -1- 내용증명[링크]

 

내용증명을 보내면 보통 임대인의 반응을 두갈래로 나뉜다. 

1. " 쉽게 말로 어떻게든 해 볼 임차인은 아닌가보네? " 라고 생각하여 좀더 적극적으로 행동한다. (이 때 간혹가다 만기에 맞춰 돈을주려고 노력하는 임대인도 있다.)

2. 내용증명 반송 및 대꾸도 없거나 지 할말만 하는 경우로 나뉜다. (장기전으로 마음먹고 만기일 다음날 바로 임차권등기명령을 신청하자)

 

최소 2달~1달전 내용증명을 보내두었다면, 이젠 임차권등기를 위한 서류를 미리미리 준비하자.

(만기 전 1주일전까지)

 

 - 다시한번 정리하지만, 계약서상 계약만기일 이후(계약만료가 되어야 한다)에나 임차권등기명령제도를 이용할 수 있으니 서류도 미리미리 준비를 해 두어야 만기 다음날 바로 임차권등기를 신청하는데 문제가 없을 것이다. 

부동산 목록을 제외한 나머지 서류는 1부씩 준비하면 된다.

관할 법원, 등기소는 임대차 목적물 부동산이 위치한 지역 법원, 등기소이다.

 * 임대인(집주인)쪽 법원, 등기소가 아니니 괜한 시간 버리지 않도록 하자. 

 

1. (주택)임차권 등기명령 신청서 1부 + 부동산 목록 6장

 - 서울특별시 전월세 상담지원 : http://cb-counsel.seoul.go.kr/rentprice/rentpricePaper.do

 - 대법원 : https://help.scourt.go.kr/nm/minwon/doc/DocListAction.work

 * 별지서식 및 부동산 목록 작성 예가 적혀있는 서울특별시 전월세 상담지원 사이트 서식을 추천한다.

 

전자소송 사이트를 이용하는 경우, 신청서 내용을 입력하면 자동으로 임차권등기명령 신청서 양식이 만들어 지며, 미리미리 준비한 신청서류를 스캔해 두어 업로드해 제출하면 된다.

 - 전자소송 사이트 : https://ecfs.scourt.go.kr/

 - 서류제출 -> 민사서류 -> 민사신청 탭 -> 주택임차권등기명령신청을 클릭.

 

전자소송 사이트를 이용하여 서류제출이 가능하나 어쩌다 보니 안되는 경우를 대비해야 한다. 등기소, 법원을 직접 갈 준비도 해 두자. (컴퓨터의 기술적 오류 등등..) 

 

등기명령 신청서 앞장 기재 방법은 다음과 같다.

 

1. 임대차계약일자 : 임대차계약서를 보고 작성하자. 임대인, 임차인 도장을 찍은 위쪽에 기재되어 있을 것이다.

2. 임차보증금액 : 이 역시 임대차 계약서에 기재되어 있다. 모를리가 없지.

3. 주민등록일자 : 주민등록 등 · 초본으로 확인이 가능하다. 전입신고일을 기재하자.

4. 점유개시일자 : 보통 잔금치룬 날 부터 점유를 개시하나 전입신고를 간혹 늦게하는 임차인들이 있다. 그럴 경우 전입신고일을 기재하면 된다. 

5. 확 정  일 자 : 필자의 경우 확정일자를 전입신고보다 미리 받아두었다. 확정일자를 받은 날짜를 기입하면 된다. (확정일자 도장을 받은경우라면 수기로 적혀 있을 수도 있고, 보통은 스티커로 발급이 되는데 날짜 적혀있으니 보고 그대로 적으면 된다.)

6. 신 청  이 유 : 간결하게 작성하도록 하자. 예를 들면, " 임차인 박임차는 임대인 김임대와 별지목록 기재 건물에 관하여 임대차 계약을 체결하여 20XX년 X월 X일부로 만기가 도과하기 X달 전 부터 계약 연장의사가 없음을 통지(내용증명의 경우 내용증명날짜도 기재하고)하고 만기가 되어 계약해지를 하였음에도 불구하고 정상적으로 보증금 회수가 되지 않아 임차권 등기명령을 신청합니다. " 뭐 이정도로 기재하면 된다.

 

부동산목록의 건물의 표시는 등기사항전부증명서의 표제부에서 건물의 표시 부분을 보고 작성하면 되고, 면적 기재시 명확하지 않다면 임대차 계약서의 전용면적을 기입하면 된다.

 

아파트의 경우 도면 생략이 가능하며, N이버 부동산에서 해당아파트 목록에 있는 평면도를 출력해서 첨부해도 된다.

다세대, 다가구의 경우 대강 그리면 되는데 정말 대강 그리면 되니 너무 시간낭비 하지 않도록 하자.

 

간단하게 그려내면 된다.

2. 등기사항전부증명서 (등기부등본) 1부

 - 열람의 경우 700원, 발급의 경우 1000원이다. 발급을 해야하니 발급!

 - 인터넷 등기소 사이트 : http://www.iros.go.kr/

발급을 눌러주셈

3. 임대차계약서 사본 1부

 - 간혹 확정일자를 안받아 둔 임차인들이 있던데, 계약만료전에 늦게라도 임대차 목적물의 관할동사무소나 본인이 접근하기 편한 아무 곳이나 등기소가 있다면 가서 받아두길 추천한다.

확정일자가 없더라도 임차권등기를 할 수 있다. 다만, 임차권등기가 완료되면 그때부터 우선변제권을 취득하게 된다. 사람일은 모르니 아차싶더라도 서류 준비하는 과정에서 늦게나마 계약만료전에 계약서를 들고 가서 확정일자 받아두길 권한다.

 

대항력 있는 임차인이란? (대항력, 확정일자) [링크]

 

4. 주민등록등본 or 초본

 - 정부24 홈페이지 : https://www.gov.kr/portal/main#

 

참고.

등본과 초본의 차이

등본 : 세대주를 기준으로 세대 구성의 전체적인 내용을 확인 할 수 있는 서류.

초본 : 세대 구성원의 각 개인에 관련된 인적사항 기록을 확인 할 수 있는 서류.

즉, 등본은 세대 구성에 관한 내용, 초본은 개인에 관한 내용을 확인 할 수 있다.

그러니 병역사항, 외국인 등록번호, 재외국민 국내거소신고번호 등을 확인하려면 초본을 떼는 것이 맞다.

 

5. 임대차 계약해지 통보서 사본 1부

 - 내용증명자료를 1부 복사해서 첨부한다. 내용증명을 보내는 과정에서 계약서에 표시된 주소와 실제 임대인의 거주지 주소가 다른경우를 발견할 수 있다. 이를 위해 1~2달전에 내용증명을 보내는 과정이 필요한 것이다. (이 과정에서 실제 임대인의 초본을 발급받을 수 있으므로) 최종적으로 내용증명을 정확히 받은 임대인의 주소로 임차권등기 집행우편이 발송될 수 있게 하는 것이 제일 좋다.

 

6. 등록세+지방교육세, 법원 등기 수입 증지, 송달료 납부영수증.

 

등록세+지방교육세 납부영수증은 법원에 가면 신한은행이 있다.

법원으로 직접 갔다면 법원 컴퓨터에서 등록세 납부서 출력 후 신한은행에서 납부하면 된다. 

 * 등록세 6,000원 + 교육세 1,200원 총 7,200원.

(인터넷으로 납부하려면 서울은 이택스 / 그외는 위택스에서 납부하면 된다.)

 - 이택스 사이트 : https://etax.seoul.go.kr/

 - 위택스 사이트 : https://www.wetax.go.kr/main/

 - 전자소송시 이택스 / 위택스에서 납부 후 신고내역조회 납부에서 확인이 가능한 전자납부번호를 가지고 입력하면 된다.

 

법원 등기 수입 증지 역시 법원 신한은행에서 3,000원 납부 후 받은 영수증을 제출하면 된다.

인터넷의 경우 인터넷등기소를 이용하여 등기신청(촉탁)수수료 3,000원을 납부하면된다.

 - 신규버튼을 클릭 -> 임대차 목적물의 해당 등기소, 납부금액, 납부의무자를 정확히 입력 후 저장 후 결제버튼을 클릭하여 납부한다.

 - 납부 후 결제완료된 납부정보탭에서 납부번호를 확인 하여 전자소송사이트에 입력하면 끝~!

인터넷등기소 메인페이지 전자납부 탭 -> 등기신청수수료 전자납부 클릭

인지료+송달료 또한 법원, 등기소 민원창구에서 계산받은 금액 확인 후 신한은행에서 납부 후 받은 영수증을 제출한다.

 - 인지가 2,000원 정도, 송달료가 2~4만원 정도이니 참고!

 - 전자소송의 경우 서류스캔본 다 올리고 마지막에 납부하는데 카드결제나 계좌이체를 하면 전자이체수수료가 추가로 발생하니 "가상계좌" 납부를 추천한다.

 

이로처 세세한 비용준비는 도합 5만원 정도 준비하면 되겠다.

 

임차권등기 자체가 임대인의 동의가 필요하지 않다. 임대인이 송달 거부없이 잘 받아주는 경우라면 2주내로 임차권 등기가 완료될수 있다. 이는 문제없이 빨리되는 경우 2주라는 말이고, 보통은 3주~1달정도 걸린다고 보면 된다. 만약 임대인이 송달을 받지 않는다 하더라도 공시송달을 할 수 있으니 길어야 2달 이내에 끝난다. 악질 임대인이라면 등기 까지 2달은 맘먹고 있어야 한다. 

 

가장 중요한 대항력을 잃지 않기 위해서는 등기부에 임차권등기가 등기된 것을 반드시 확인 후 퇴거해야 한다. 그 이전에 법원에서 결정문 같은 걸 우편으로 보내주는데 (송달료 냈으니 임차인에게 당연히 오겠죠) 이런거 왔다고 해서 안심하고 퇴거하지 말고 꼭 등기부에 등기되는 것을 두 눈으로 확인 하자.