[주택] 보증금 5% 이상 올려달라는데요? 빛좋은 개살구인 주택임대차보호법

주택임대차보호법에서 뜯어고쳐야 할 부분은 한 두군데가 아니다.

 

그중 하나인 주택임대차보호법 시행령 제8조에 관해 정리해 보려 한다.

2년 후에는 왕창 올릴 수 있다?

종종 이런식 질문글을 심심치 않게 볼 수 있다.

 

" 집을 3억 5천만원에 거주중으로 만기가 됐는데 주인이 5억으로 올려달라고 하는데 이게 가능한가요? "

 

답부터 적어본다.

" 가능합니다. "

 

" 아니, 주택의 임대료 인상한도는 5%로 알고있는데요? "

" 그건 재계약할 때는 적용되지 않습니다. "

 

판례가 있쥬...

주택임대차보호법과 판례에 따르면 이렇다.

 

[ 계약기간 중 인상 할 경우, 5%이내에서 올리라는 의미이며 이 인상한도 5%는 재계약 할 때에는 적용되지 않는다. ]

심지어 임대차계약이 종료되기 전에 당사자의 합의로 차임 등이 증액된 경우에도 적용이 안된다. (합의를 했기 때문)

계약만료 전 임차인의 사정으로 집을 빼서 나가야 하는 경우, 임차인이 바뀔텐데 이때도 5% 인상한도는 적용이 안된다. (계약당사자가 바뀌었기 때문)

 

이 법은 사실상 빛 좋은 개살구 같은 조문으로 보이나, 전세금 등 차임이 1년 사이 급등하는 경우에는 의미가 있는 조문이긴 하다.

 

그러나, 내가 살고 있는 주택의 임대인이 주택임대사업자로 등록한 임대인 이라면?!

이런 경우에는 재계약시에도 5% 인상한도가 적용된다. 임차인이 바뀌어 새로 계약을 할 때에도 이전 임대차 임대료의 5% 이내에서 올려야 한다. 이 역시 임대의무 기간인 8년이 지난 다음에는 적용되지 않는다.

 

묵시적 갱신이 되었을 경우에는 어떻게 될까?

묵시적 갱신에 관한 설명은 다음 링크에 대한 포스팅을 참고 해 주시고,

[주택] 월세 10만원이면 보증금 얼마에 해당하는 걸까? (묵시적갱신, 전월세전환율) [링크]

 

묵시적 갱신이 된 경우라면 이전 계약과 동일한 조건으로 새로 계약한 것으로 간주되어 임대인은 월 임대료, 전세보증금을 현 시세에 따라 인상할 수 없고, 기존에 약정한 월 임대료나 보증금의 5%를 초과하여 인상하지 못한다. (인상은 할 수 있다는 것!)

또한, 묵시적 갱신이 있는 날로 부터 1년이 지나야 증액을 요구할 수 있는 것은 아니고, 최초 계약시 또는 약정한 차임등을 증액한지 1년이 경과하였다면 언제든지 차임등의 증액을 요구 할 수 있다.

 

결론은 1년 (매년) 5%는 가능하다는 이야기

거의 임대인이 차임을 올려달라는 경우가 많아 차임 증액에 관해 정리했지만 임대인은 관련 규정에 따라 올릴수 있는 반면, 임차인은 내려달라고 할 수 있다.

이 감액청구에는 범위가 없기에 5% 초과하여 감액해달라고 해도 된다. 임대인이 과연 응해줄지는...

 

상가임대차보호법에서는 "갱신요구권"이 있어서 첫 계약일로부터 10년의 임차기간을 보장하고 있고, 5%의 인상한도가 갱신계약에도 적용이 되기에 주택임대차보호법과 간혹 헷갈리는 분들이 있다. 물론 상가임대차보호법에서 말하는 첫 계약일로 부터 10년 임차기간 후에는 5% 인상한도가 적용되지 않는다.

 

최근 주택임대차보호법상 주택의 경우에도 2년 거주한 임차인이 계약갱신청구권에 의해 임대차계약을 2년 더 연장하여 최장 4년까지 보호하는 법 개정이 추진되고 있다. 상가임대차보호법의 계약갱신요구권과 유사하게 최장 4년간 계약갱신청구권을 인정한다고 하니 기대해 본다.

 

관련기사 -> 4년으로 늘어날 주택 계약갱신요구권 (http://jmagazine.joins.com/forbes/view/328340)