보일러 수리비는 임대인 부담? 임차인 부담? (주택임대차분쟁조정위원회)

요즘같은 겨울철에는 특히 보일러 수리문제로 임차인과 임대인이 자주 부딪힌다.

이렇듯 임대인과 임차인의 하자보수 및 수리비 부담 부분과 관련하여 분쟁의 소지가 많은데, 이 수리비 부담은 어떤 기준으로 임대인과 임차인 부담을 구분해야 할까?

 

참고.

필요비 : 부동산을 유지 보수하는데 필요한 수리비용으로 살면서 꼭 수리해야하는 경우 지출한 비용을 말한다.

( 깨진 유리창 교체, 상수도 및 보일러 수선 등 )

유익비 : 부동산의 객관적 가치를 증가시키는데 사용되는 비용을 말한다.

( 발코니 확장, 이중창 설치, 담장 축조, 방의 증 · 개축 등 )

선관의무 : 선량한 관리자의 주의로 보존하여햐 하는 의무를 말한다.

 

임대인은 기본적으로 임대차 목적물을 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

또한 임대인에게 수선의무가 있듯이 임차인에게는 선관주의의무 및 통지의무가 있다. 즉, 임차인은 선량한 관리자의 주의의무를 다하여야 하며 수리가 필요한 경우 이를 임대인에게 미리 통지해야 한다는 것이다.

 

간혹, 임차주택에 대한 유지 및 수선의무를 임차인에게 부담하도록 하는 특약을 넣었으니 임차인이 고쳐써야한다고 주장하는 뭣같은 임대인이 있다.

 

임차인은 선관주의 의무를 다하고 소규모 수선이 아닌경우엔 임대인이 부담하시오. 

위의 판례를 살펴보자.

보통 계약서를 쓰고 도장을 찍는 데는 불과 몇 분 걸리지 않는다. 애초에 특약으로 임차인이 수리할 항목 및 임대인이 수리할 항목을 구체적으로 기재하지 않는 경우가 많기에 "사회통념상"의 기준을 따라야 한다고 본다.

 

판례에도 명시되어 있듯이 만일 임차주택에 대한 유지 및 수선의무를 임차인이 부담하도록 하는 특약을 넣었다 하더라도 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다.

 

애초에 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담하기 때문이다.

 

간혹, 임대인은 전세로 살면 법적으로 임차인이 수리비를 내게 되있다고 박박 우기는 경우가 있는데, 이는 정말 무식한 소리로 들린다.

'전세권이 설정된 전세권자'는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다는 민법 제309조 조항이 있다.

보편적으로 '전세' 라고 말하는 전세는 '전세권이 설정된 진정한 전세'가 아닌 '미등기전세'의 경우가 대부분이며, 이러한 '미등기전세'는 보통의 임대차 계약과 같이 수리비도 임대인이 부담해야 한다. 이러한 '미등기전세'는 주택임대차보호법을 따르기 때문이다.

 

계속 법조항, 판례 이야기만 늘어놨는데 와닿기 쉽게 예를 들어보자.

 

1. 형광등

: 갈아끼우기만 하면 되는 경우에는 임차인 / 형광등을 교체 했는데도 작동되지 않으면 임대인 

2. 수도꼭지(수전)

: 일부 고쳐서 쓸 수 있는 경우 임차인 / 아예 통으로 교체를 해야한다면 임대인

3. 타일

: 선관주의 의무를 다하지 않아(부주의로) 깨졌다면 임차인 / 통상적인 마모 및 변색의 경우 임대인

(임차건물의 통상적인 사용에 따라 생기는 노후화에 관해서도 임차인이 원상회복의무를 부담하기로 하는 명시적인 특약역시 인정되지 않는다구욧!)

4. 보일러

오늘의 포스팅 제목인 보일러의 경우 자세히 살펴보자.

임대인은 보일러의 동파발생 우려는 없는지 미리 점검을 해야 하는 의무가 있고, 임차인은 하자 발생 시 임대인에 즉시 통보하고 선량한 관리자의 주의 의무에 따라 최저 10도이상 유지할 수 있게끔 해두어야 한다.

특히 동파의 경우 「보일러 동파 관련 주택임대차 배상책임 분쟁조정 기준」을 서울시에 마련하여 임차인의 배상책임의 한계에 대한 규정을 제시하고 있다.

임차인의 부담한도는 보일러의 잔존금액 이내로 해야 하며, 보일러의 사용가능 기간은 구입 후 7년으로 본다.

그렇기에 7년의 기준을 잡고 그 안에 임차인의 과실로 동파된 보일러의 수리시에는 임차인은 수리비용 전액에 대한 배상책임을 진다. 다만 그 전액이라는 한도가 수리비용이 동파되기 직전 보일러의 화폐적 가치를 초과하는 경우에는 동파되기 직전 보일러의 화폐적 가치 범위에서만 배상책임을 진다. 감가상각을 염두해 두라는 것이다.

 

이 7년을 내용연수로 보고 내용연수가 종료된 보일러의 동파에 대해 임차인은 선량한 관리자의 주의의무를 다하였는지 따지지 않고 수리 또는 교체한 비용에 대해 배상의무가 없다. 즉, 그 보일러가 설치된지 7년이 넘었다면 임대인이 부담하는 것이 맞는데 별 거지같은 임대인은 임차인에게 부담을 전가하는 경우가 있다. 

인생은 실전이니 주택임대차분쟁조정위원회에 소액의 수수료를 내고 상담에서 조정까지 진행하도록 하자.

 

주택임대차 분쟁 조정위원회 : https://www.hldcc.or.kr/hp/main/mainDetail.do

주택임대차분쟁조정위원회

수수료 진짜 얼마안함.

5. 배관

: 머리카락으로 배관이 막혔다면(사용상 부주의) 임차인 / 배관이 낡아 교체를 해야하는 경우에는 임대인

6. 결로

: 평소 환기를 잘 하지 못해 생긴 결로나 곰팡이는 임차인 / 외벽의 균열로 인한 건물 하자상의 결로는 임대인

7. 벽지, 장판

: 임차인의 부주의로 벽지, 장판이 파손되었다면 임차인 / 벽 자체에 균열이 생겨 파손된 벽지 및 통상적인 장판 마모의 경우 임대인

8. 원룸, 투룸의 풀옵션

: 선관주의의무를 다하지 않은 파손 임차인 / 노후로 인한 사용상의 통상적인 고장은 임대인

9. 창문

: 사용하는데 큰 지장이 없지만 뻑뻑하여 여닫는데 불편한 경우 임차인 / 잠글 수 없어 보안자체에 문제가 되어 기능을 상실한 경우 임대인

 

하아... 늘어놓으면 한도 끝도 없으니 이정도의 예시에서 기본 개념만 잡아보자.

 

임차인은 선관주의의무를 바탕으로 관리하고 생활하며 금액이 적은 소모성 자재의 교체 또는 수선비용은 임차인이 부담하고 수리시 임대인에게 미리 통지를 하고 수리를 진행하도록 합시다.

임대인은 노후 및 기능자체를 상실한 고장 등으로 사용 및 수익에 지장을 주지 않도록 해야하며 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체까지 임차인에게 전가 하지 말도록 합시다.

 

 

사람은 오복(五福) 말고도 좋은 임대인, 좋은 임차인 만나는 복도 있어야 겠다 싶다. 흑흑ㅠㅠ