[주택] 월세 10만원이면 보증금 얼마에 해당하는 걸까? (묵시적갱신, 전월세전환율)
곧 이사철이 다가온다.
보통 학기 시작 즈음인 2~3월엔 이사비용이 평소보다 1.5배~2.5배까지도 받으니, 정말 이사를 피하고 싶은달이 아닐 수 없다. (2월말은 부르는게 값이더라...)
임차인이라면 전월세 계약 연장여부에 따라 이사를 갈지 말지를 정하니, 임차인 임대인 둘다 별말없이 계약서상 계약만료일을 지나쳤다면 묵시적갱신 된 것이겠고, 아니라면 협의를 할 것이다.
참고.
묵시적갱신 : 법정갱신을 지칭하는말.
임대차보호법에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 계약해지 의사를 한 경우 묵시적 갱신이 되지 않는다.
즉, 이 기간동안 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 본다.
이 묵시적갱신을 한 경우, 임차인은 갱신된 시점 이후 원하는 때라면 언제든지 임대인에게 계약해지 의사를 밝힐 수 있고 이 계약해지 의사를 임대인이 통보 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차 계약이 종료된다.
임대인의 경우엔 빼박 2년동안 계약해지를 주장할 수 없다.
즉, 묵시적갱신의 경우 임대인은 계약기간 중 임대차를 종료시킬 수 없으나 임차인의 경우엔 통보 후 3개월이 지나면 종료되니 임차인에게 유리하다.
** 묵시적갱신 이후 임차인이 계약 해지를 요구해도 임대인이 중개수수료 부담함. **
[ 월세 10만원이면 보증금 얼마에 해당하는 걸까? "반전세 월세 계산법" ]
묵시적갱신이 아니라면 전월세 차임 협의를 할 것이고, 이 협의를 위해 전월세전환율에 대해 알아두어야 한다.
「 전월세전환율 」
: 전세보증금을 반전세(전세+월세)나 월세로 전환할 때 적용되는 연 이자율을 말한다.
예를 들어 전세보증금이 2억 원인 주택을 전세 1억 원 + 월세 30만원으로 전환시 전월세전환율은
[ (30만원 X 12개월) ÷ (전세보증금 2억 - 월세보증금 1억) ] X 100 = 3.6 %
월세 30만원이 부담스럽다 싶다면 보증금을 올려서 전세 1억 5천 + 월세 20만원으로 바꿔서 전월세전환율을 구해보자.
[ (20만원 X 12개월) ÷ (전세보증금 2억 - 월세보증금 1억5천) ] X 100 = 4.8 %
월세 30만원이 부담스러워서 월세 20만원으로 바꾸고 전세보증금을 5천이나 올렸더니 전월세 전환율이 올라갔음을 계산해 보니 알 수 있다. 계산의 편의를 위해 이딴식으로 계산했지만 이렇게 제시하는 집주인이 있으면 혼내줘야함.
이 전월세 전환율은 지역마다 다르며, 서울의 경우 서울시 홈페이지에서 주택 전월세전환율을 공개하고 있다.
근데 19년도 글은 왜 없나여? 박원순 시장님??!
서울시에 없다면... 한국감정원 전월세 전환율을 찾아보면 된다!
한국감정원은 전국주택가격동향조사에 따라 전월세전환율을 발표한다.
「 전월세전환율은 집주인 맘대로 정해서 받을 수 있나? -> NO. 」
주택임대차보호법에서는 전세보증금을 올리거나 보증금 일부를 월세로 전환 시 인상율을 제한하고 있다.
2019년 10월 16일 한국은행은 기준금리를 기존 1.5% -> 1.25%로 인하했다.
주택임대차보호법 제7조 제2항에 따르면
1. 은행 대출금리와 해당 지역의 경제 여건등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 : 연 10%.
2. 한국은행 기준금리(2019년 10월 16일 연 1.25%)에 대통령령으로 정하는 이율(3.5%)을 더한 비율 : 연 4.75%.
위의 1, 2 둘중 낮은 비율을 상한으로 정하고 있다. 즉, 이를 적용하면 현재의 상한 비율은 연 4.75%가 된다.
(지역별로 적용하는 비율은 한국감정원 전월세 전환율 참고)
「 그래서 월세 10만원이면 보증금 얼마에 해당하는 거냐고! 」
전월세전환율의 상한선도 알았겠다, 월세를 A로 두고 계산해보자.
보증금 2억원으로 거주 중 계약만료 시점에 전세금 2천 올려서 2억 2천달라고 했을때 이 2천만원에 대하여 월세전환율 4.75%에 해당하는 월세가 얼마인지 알아보자.
[ ( A X 12개월) ÷ (보증금차액 2천만원) ] X 100 = 4.75 %
여기서 A를 계산기로 구해보면 79,166.66666666667.
즉, 대략 8만원이 나온다.
월세는 10만원이라고 정하면 보증금은 얼마정도 올리는게 적정한지도 역으로 알 수 있다.
보증금차액을 B로 두고 계산해 보면 된다.
[ (10만원 X 12개월) ÷ ( 보증금차액 B ) ] X 100 = 4.75 %
여기서 B를 계산기로 구해보면 25,263,157.89473684.
대략 2,500만원 이라는 것을 알 수 있다.
과거에는 고금리여서 보증금 1000만원을 월세로 전환하는데 10만원 정도로 퉁치는 경우가 많았다.
이럴경우 전월세전환율은 12%가 되니 현재로선 쳐 맞을 소리 뚜쉬뚜쉬.
[ 깡통전세를 염려한다면 월세전환도 생각해 볼만한 문제 ]
요즘 깡통전세를 걱정하는 임차인들은 보증금을 더 올려주기 보다 월세로 전환하여 내 보증금을 지키려는 경우도 많다.
저금리 기조이다보니 전월세전환율도 떨어지고 임대인(집주인)입장에서는 월세가 하락하여 임차인(세입자)들이 월세로 전환하기를 원하는 경우도 있다.
우리 임차인들은 공인중개사무소의 공인중개사 & 중개보조원 말만 무턱대고 믿고 임대차계약을 덜컥 하지말고 임차하려는 집 주변의 전월세 시세 및 전월세 전환율을 참고하도록 하자.
참고.
깡통전세란?
: 현재 집값보다 (집주인이 받은 주택담보대출액+전세금)이 더 높거나 같은 경우를 말한다.
집주인이 집을 현 시세로 판다고 해도 대출금+전세금을 다 갚을 수 없다는 것.
깡통전세의 경우 임차인(세입자)은 임대차 기간이 종료된 후에도 전세보증금을 돌려받지 못할 확률이 매우 높다.
이놈의 갭투자
주택임대차보호법 시행령 제8조에 관해서도 할 이야기가 있다. 이건 차 후 포스팅에서...
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