[주택] 대항력 있는 임차인이란? (대항력, 확정일자)

임차인이 남의 집에 세들어 살 동안 안타깝게도 경매로 인하여 집주인이 바뀌는 경우가 있다.

 

이때, 대항력이 있는 임차인 이라면 새 집주인에게 "내 보증금 돌려 줄 때까지 이집에서 나갈 수 없다!" 고 주장할 수 있는데, 대항력이 없는 임차인 이라면 보증금은 커녕 그 집에서 거주 할 수 있는 권리마저 박탈당할 수 있다.

 

그렇다면 대항력은 무엇이고 우리가 이사할 때 왜 전입신고를 하고 확정일자를 받는지에 대해 알아둘 필요가 있다.

 

대항력과 우선변제권의 요건

 

우선 대항력에 대해 살펴보자.

 

대항력 : 이미 유효하게 성립된 권리관계나 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력.

 

즉, 임차인의 경우 대항력은 임대차계약을 한 당시의 집주인뿐만 아니라 매매나 경매로 인하여 바뀐 새 집주인 및 그 누구에게도 "나 임차인 XXX는 보증금을 돌려받을때 까지는 이 집에서 점유(거주) 할 수 있다!" 라고 주장할 수 있는 힘을 말한다.

 

전세권자와는 달리 등기를 안하고 (실질적으로는 집주인이 안해줘서 못하는...) 사는 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법. 즉, 주임법을 통해 임차인을 보호하고 있다. 

 

그렇다면 대항력 있는 임차인의 요건은 무엇일까?

 

1. 대항력의 요건

 

<중요한 전제조건> 등기부가 깨끗한 상태에서

 

1. 점유(들어가 살고 있어야 하고) + 2. 주민등록 전입신고를 마친 때 그 다음날 0시! 부터 대항력이 생긴다.

 

등기부가 깨끗한 상태여야 하는 이유는,

 

경매가 진행되면 말소기준권리라고 해서 최선순위 (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, 전세권(경우에따라 다르지만..) 이후의 권리들은 모조리 말소당하고 배당받고 사라지기 때문이다. 

말소기준권리에 관해서는 차 후에 포스팅하고..

 

적어도 이 말소기준권리보다 앞서야 하므로 현실적으로는 등기부가 깨끗한 상태여야 가능하다는 점!

 

이렇게 등기부가 깨끗한 상태에서 대항력의 요건을 갖추면 1번 전세권 등기의 효력을 갖춘 셈이 된다.

 

2. 확정일자

 

확정일자란 주택 임대차계약을 체결했을 때, 법원, 등기소, 주민센터 등에서 그 날짜를 확인해 주기 위해서 임대차계약서에 확정일자를 신청한 날짜가 찍힌 도장(스티커)를 찍어주는데 바로 그 일자를 말한다. 

이는 임대인(집주인)과 임차인의 계약을 당사자들만 알고 있는 것이 아닌 공식적으로 인정받은 증거이다.

 

실제 나의 임대차 계약서상 확정일자. 전에 살았던 집 앞에 등기소가 있어서 등기소가서 직접받아옴.

여기서, 확정일자는 그럼 우리가 이사다닐 때 마다 왜 받는지 궁금해 할 수 있는데, 확정일자는 등기부상 확정일자를 받는 임차인의 후순위권리자보다 우선하여 배당받을 권리(우선변제권)를 얻을 수 있는 요건이다.

 

앞서말한 점유+주민등록 전입신고(대항요건)과 함께 추가적으로 확정일자를 받아 두어야 그 확정일자를 기점으로 이후의 권리보다는 우선하여 배당받을 권리를 얻는 것이다. 

 

즉, 확정일자는 대항력의 요건은 아니다. 그러나 확정일자만 따로 분리해서는 그 의미가 없으며 대항요건과 동반되어야 효력이 발생할 수 있기 때문에 주민등록 전입신고와 확정일자를 한꺼번에 받는것이다.

 

확정일자는 대항력이 그 다음날 0시부터 효력이 발생하는것과 다르게 그 확정일자를 받는 당일에 효력이 있으나, 이 확정일자만 따로 분리해서는 의미가 없기에 (확정일자 하나만으로는 아~무런 효력이 없다.) 보통 전입신고 + 확정일자를 같이하는 경우 그 다음날 0시에 효력이 발생하는 대항력의 효력이 발생하는 시기에 대항력+우선변제권이 발생한다.

 

만일 확정일자를 먼저 받고 (전입신고보다 먼저 확정일자를 받을 수 있다.) 나중에 전입신고를 하게되는 경우도 마찬가지로 전입신고한 그 다음날 0시에 효력이 발생하게 되는 것이다.

 

대항력 및 우선변제권 발생시기

 

 

★ 최근 세입자가 보증금을 떼이지 않도록 전입신고와 확정일자를 받은 '당일'부터 그 효력이 발생토록 하는 법 개정이 추진 중 이라고 한다.

대항력 발생시기가 다음날 0시인 관계로 그 사이에 근저당권이 들어오게되면 세입자에게 불리한 현행 법 때문!

자세한 내용은 추 후 포스팅...

 

 

대항력있는 임차인은 부동산 & 경매공부하면서 수시로 나오는 등장인물이니 기초를 확실히 해둘 필요가 있다.