[주택] 2기의 차임액에 대한 해석 - 임차료 연체의 문제

요즘 깡통전세를 걱정하는 임차인들은 보증금을 더 올리기 보다 반전세/월세로 전환하여 내 보증금을 지키려는 경우도 많다. 

저금리에 보유세도 오르니 임대인(집주인) 입장에서는 월세를 받아 보유세 부담을 충당할 수 있어 월세/반전세를 선호하는 경향이 뚜렷해졌고, 막힌 전세대출로 월세/반전세를 찾는 임차인(세입자)도 늘었다. 이런 이유뿐만 아니라 저금리 기조로 전월세전환율의 하락으로 임대인입장에서는 월세가 하락하여 임차인들이 월세로 전환하기를 원하는 경우도 있다. 

 

[주택] 월세 10만원이면 보증금 얼마에 해당하는 걸까? (묵시적갱신, 전월세전환율)

 

이러한 다양한 이유로 전세 -> 전/월세로 전환하는 주택이 많아지다 보니 차임(임대료/임차료)이 연체되는 경우가 발생하고 있다. 월세 연체중인 임차인은 보통 전화나 문자를 해도 답이 없는 경우가 많기에 임대인이 행여나 임대해준 주택과 멀리 떨어진 곳에서 거주하고 있는 경우 이 골칫거리를 호소할 곳도 마땅치 않다.

 

민법 제640조(차임연체와 해지)

우리 민법을 살펴보면 밀린 임대료가 2기의 차임액에 달하는 때에는, 즉 밀린 임대료 총액이 2달분이 되면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

이 2기 차임액에 대해 오해하고 계신 임대인/임차인 분들이 있기에 정리해 보고자 한다.

 

[ 임대차 기간 2년, 매월 차임 50만원 지급의 경우 2기 차임액에 대한 해석 ]

 

1. 연체액이 2기(2개월)의 차임액에 해당하면(누적금액이 총 2기 금액 : 100만원)되며 연속적으로 차임을 연체할 필요는 없다. 예를 들어 2월 연체, 3월 납부, 4월 납부, 5월 연체일 경우 5월분 월세 납입 예정일이 지나면 해지사유가 된다. 

 

2. 2회 이상 연체한 사실이 있어도 총 연체한 금액이 2기 분(2개월 분)에 도달한 적이 없다면 계약해지는 불가능하다. 예를 들어 임대차 기간 2년동안 차임 2개월 분인 100만원이 되기전에 밀린 월세를 지불했다면 그 횟수가 3번이나 연체한 사실이 있어도 해지사유가 되지 못한다. 즉, 연체액이 차임 2기의 금액인 100만원에 도달하기 전에 단 돈 100원이라도 임차인이 월세를 입금하면 계약해지는 불가능하다.

 

3. 차임 2기액에 달하는 연체 상태에서 임대인이 해지 통지를 하였고, 이 통지를 받은 임차인이 밀린 월세를 다 갚은 경우 이 해지 통지는 여전히 유효하다. 이때 해지의사를 번복할지 여부는 오롯이 임대인의 선택이다. 거꾸로 생각해보면 임대인의 계약해지 의사가 전달되기 전에 임차인이 연체를 없앤다면 그 연체했다는 사실만으로는 임대차계약 해지는 불가능하다. 즉, 과거 '연체한 사실'로는 해지할 수 없다. 현재 '연체한 상태'에서만 해지할 수 있다는 것이다.

 

4. 연체로 인한 해지는 임대인만 할 수 있다. 법 조문에서도 '임대인'은 계약을 해지 할 수 있다고 명시되어 있다. 즉, 임차인의 고의적인 연체로 인하여 중도해지 주장은 불가능하다.

 

정리하자면 과거 '연체한 사실'로는 해지할 수 없으며 현재 '연체한 상태'에서만 해지할 수 있다. 또한 '2기 차임'이 아닌 '2기의 차임액'에 달하는 때 계약을 해지 할 수 있다고 해석하여야 하기에 임차인이 월세를 매달 며칠씩 습관적으로 연체하여도 밀린 금액이 총 2달분이 되어야 해지통고를 할 수 있다는 것이다. (연체 횟수가 중요한 것이 아니다. 총 금액이 문제라는 것!) 

 

주임법을 제6조 제3항을 살펴보자. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다고 되어 있다. 여기서 제1항의 내용은 묵시적 갱신을 설명하고 있다. 

 

즉, 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체를 한다면 이는 민법, 주임법 상 임대차 해지사유가 되고 법정갱신인 묵시적갱신을 할 수 없게 되버린다.

 

연체가 골치 아프다고 하여 '2개월 연체하면 해지하기로 한다.', '1회라도 연체하면 계약을 해지할 수 있다.' 등의 특약조항을 둔다 하여도 효력이 없다. 이는 강행규정 위반에 해당하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없기 때문이다. 

 

참고.

강행규정 : 당사자의 의사와는 상관없이 강제적으로 적용되는 규정.

임의규정 : 당사자의 의사에 의하여 법의 적용을 배제 또는 변경할 수 있는 것으로, 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 당사자의 의사에 따라 진행함.

 

 

상기 판례로 인하여 '2개월 연체하면 강제 명도에 동의한다.'라는 특약 역시 효력이 없다. 

 

다음 포스팅에서는 상가임대차에 적용되는 차임 연체에 관해 설명하겠다. 또한 이번 포스팅에서 게시하지 못한 내용을 추가적으로 정리해 보고자 한다.