1. 경매절차의 과정 : 경매신청.

 

https://www.courtauction.go.kr/ 대법원사이트, 경매지식 탭 출처

1. 경매신청 (1) : 강제경매와 임의경매란?

 

우선 경매신청에 있어 강제경매와 임의경매에 대해 정리.

 

가. 강제경매 : 집행권원을 근거로 하여 신청한 경매. 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 경매.

  ● 집행권원 

  공정증서(넓은 뜻으로는 공무원이 그 권한 내에서 작성하는 모든 문서. 일반적으로는 공증인이 법률위 기타 사권(私權)에 관한 사실에 대하여 작성하는 증서)를 말한다. 즉, 채권자가 채무자에 대하여 급부청구권이 있음을 표시하고 그 청구권을 강제집행 할 수 있음을 인정한 공적문서.

  ○ 예 

  법원 : 확정된 이행판결(확인판결, 형성판결은 집행권원이 없다. 판결의 종류는 아래 참고. 확인), 이행권고, 제소전 화해조서, 지급명령, 조정조서 등. [ 피고는 원고에게 ~을 하라! ] 

  공증사무실 : 공정증서(공증인이 법률에 따라 공증 내용을 기록한 문서로 공증된 약속어음 등). 법원에서 확인판결은 집행권원이 없듯이 사실관계를 확인해 주는 인정서 역시 집행권원이 없다.

 

확인판결, 형성판결, 이행판결, 제소전 화해에 대한 내용정리는 ↙ 더보기 참고!

              

참고 1. 공인중개사 공부할때 배웠던 판결의 종류.

확인판결 : 실체법상의 권리 또는 법률관계를 확인할 목적으로 하는 확인소송에 의한 판결.

즉, 말 그대로 확인만 해 주는것. 친자확인소송 등.

확인 소송의 예 : " xxx번지 소재의 100평 토지는 원고의 소유라는 사실의 확인을 구한다. "

확인판결로는 권리의 변동이 전혀 발생하지 않는다. (확인만 해줌!)

 

이행판결 : 청구취지가 [ 피고는 원고에게 ~하라! ] 라는 식으로 행위를 명하는 판결.

강제경매를 신청하기 위해서는 이행판결을 얻어야 강제집행이 인정된다.

즉, 말 그대로 판결을 통해 어떤 사안을 이행하라고 하는것. 등기이전명령 등.

이행 소송의 예 : " 피고는 원고에 대하여 x 건물을 인도하라. "

이행판결을 받고 이행을 하지 않으면 권리의 변동이 발생하지 않는다. 판결만으로는 권리변동이 일어나지 않음.

 

형성판결 : 소송을 통해 권리의 발생, 변경 소멸이 형성되는 판결.

즉, 이혼소송이나 재산분할과 같이 판결 자체에 의해 당사자의 별도의 행위 없이 법적효력이 발생하는 판결. 

입양취소, 주주총회결의 무효 등.

 

참고 2. 제소전 화해조서.

민사분쟁이 발생한 경우 소송으로 이어지는 것을 방지하기 위해 소송 전 쌍방이 서로 화해하도록 하는것.

 

제소전 화해신청서에 임대인은 계약기간, 임대차 계약해지사유(ex : 3기 차임이 연체될 시 부동산을 임대인에게 인도한다.), 부동산의 표시 등을 정확히 기재하여 신청한다. 

 

' 제소전 화해조서 '를 받아둔 임대인은 별도로 명도 소송을 제기 할 필요없이 바로 임차인을 상대로 부동산 인도 강제집행 신청이 가능하다. 그렇기에 임차인의 경우 임차인에게 불리한 조항이 있는지, 강행법규(법률행위 당사자의 의사여부와 관계없이 강제적으로 적용되는 법규. 일반적으로 공공질서에 관한 사항을 정한 법규이며 공법에 속하는 규정은 거의 강행법규)에 위반되는 내용이 있는지 꼭 확인해야 한다.

 

명도 소송은 비용도, 기간도 많이 걸리기 때문에 (반년 정도..) 이러한 소송 전 당사자의 신청에 의해 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 하는 것을 ' 제소전 화해 ' 라고 한다. 그 자리에서 화해가 성립되면 합의된 내용을 조서에 기록하게 되는데 이것을 ' 제소전 화해조서 ' 라고 하는 것이다.

이 때 비용은 각자부담이 원칙이나 화해가 불성립하게 된다면 비용은 신청인이 부담하게 되고, 소송도 진행하게 된다.

 

 

나. 임의경매 : 집행권원을 필요로 하지 않는 경매로 민사집행법에서는 임의경매라는 용어는 존재하지 않으며 정확한 말은 담보권 실행을 위한 경매.    

  ● 우선변제권이 있는 담보물권을 갖고 경매신청 하는 것으로 등기부상 설정된 근저당권, 가등기담보, 전세권 등 담보권자가 그 담보권 실행을 위해 담보권의 존재를 증명하는 서류를 첨부하여 담보의 목적물을 경매로 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수하는 강제집행 절차. 

  ○ 임의경매를 신청할 수 있는 자 : 전세권자, 유치권자, 질권자, 근저당권자, 담보가등기권자 등.

 

유치권에 기한 경매, 전세권과 임차인에 의한 경매의 비교정리는 ↙ 더보기 참고!

      

참고 1. 유치권에 기한 경매.

유치권에 기한 경매는 실제로는 인정이 되지 않는다고 한다.

유치권은 담보물권, 집행권원이 없기 때문이다. (유치권은 등기부상에 등기되지 않음)

 

참고 2. 보증금을 받환받지 못한 임차인에의한 경매.

 

임대차 계약은 물권이 아닌 채권이다. 그렇기에 단순히 보증금 반환 연체 사실만으로 경매신청을 할 수는 없으며 보증금반환과 건물인도는 동시이행관계에 있기에 1. 계약기간이 끝난 후 2. 보증금반환청구소송을 거쳐 판결을 얻어야 한다. (강제경매) 

 cf. 전세권은 물권이므로 임의경매를 통해 경매신청을 할 수 있다.

 

임차인에 관해서는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 임차권등기명령에 대한 설명이 필요하니 추가 포스팅 참고.

 

대부분 근저당권 실행에 의한 임의경매 물건이 강제 물권보다 많다.

 

2. 경매신청 (2) : 경매를 어디서 신청해야 하는가?

 

임의경매, 강제경매를 신청하기 위해 필요한 서류를 구비하여 해당 경매대상 부동산의 소재지를 관할하는 법원에 신청한다. (피고 주소지 관할 지방법원이 아니다.)

 

등기사항전부증명서는 경매신청 당일에 출력하여 제출한다. 왜 그래야 하는지는 ↙ 더보기 참고!

 

참고. 등기사항전부증명서.

원칙은 30일내에 받은 서류면 된다고 하는데, 말도 안되는 소리!

경매신청 당일에 발급받은 서류를 제출해야 한다.

 

부동산등기신청사건 처리지침을 살펴보면

[ 등기관은 당사자가 제출한 신청서 및 첨부서면이 부동산등기법 등 제반 법령에 부합되는지의 여부를 조사한 후 접수번호의 순서대로 교합처리하여야 하며, 늦어도 오전에 제출된 사건에 대하여는 다음날 18시까지, 오후에 제출된 사건에 대하여는 다음 다음날 12시까지 등기필정보를 작성하여 교부하여야 한다. (지연처리, 보정명령 제외) ]

라고 기재되어 있다.

 

3~4일, 1주일 걸리는 등기사항도 있다고 한다.

 

만일 등기신청을 한 경우 등기부등본을 출력하면 등기사항 전부증명서상에 "~등기 사건처리중" 이라는 표시가 되니 경매신청 당일에 이 문구를 보면 긴장해야 할 듯.

 

 

경매신청 접수일로부터 2~3일 안으로 경매개시 결정이 나며 이 경우에는 법원이 등기관에게 등기부 경매개시결정등기를 촉탁(대등한 지위에 있는 관청 사이에서 필요한 사무를 다른 관청에 위임)한다.