부동산의 공유, 합유, 총유에 관하여 (부제 : 경매의 대상이 되는 것은?)

등기사항전부증명서(등기부등본)을 보다보면 갑구소유자가 공유자, 합유자, ~ 종중, ~ 교회로 되어 있는것을 볼 수 있다.

 

공유, 합유, 총유는 부동산을 공동으로 소유하는 방법의 형태라고 생각하면 되는데 등기부만 보면 공유인지, 합유인지, 총유인지는 구별이 매우매우 쉽다.

 

공유는 공유자 N분의 1 ~ / 합유는 합유자 / 총유는 단체명이 적혀있기 때문이다.

 

이렇게 대놓고 써있으니 구별은 쉬우나, 공유, 합유, 총유 각각의 대표적인 특징을 모르면 이 소유자들이 어떠한 형식으로 부동산을 취득, 보유, 처분하는지 잘 모를것이다.

 

그렇기에 공유, 합유, 총유에 관해 알아둘 필요가 있다. 깊게 내용을 보기보다는 그 특징만 콕콕 찝어내 간단히 공부!

 

등기부의 갑구상 등기되어 있는 형태로 구분

1. 공유

: 부동산이 지분에 의해 다수의 소유가 되는 공동소유의 형태.

 

등기부의 갑구(소유권에 관한 사항)을 보면 공유자 지분 N분의 1 김아무개~ 지분 N분의 1 이아무개~

이런식으로 등기되어 있어 구별은 어렵지않다.

 

그렇지만 왜 공유라는 형태로 등기를 한것일까?

 

공유의 가장 큰 특징은 내 지분만큼은 자유롭게 처분이 가능하다는 것!

 

여기서 잠깐! 지분에 대해 오해하는 사람들이 있는데, 여기서 지분이 1/2 이라고 되어 있다면 '땅 동쪽 절반은 내꺼!' 이렇게 시각화 되어 존재하는 것이 아니다.

그 땅 전체에 아주 골고~~~루 1/2 지분이 시각적으로 나눌 수 없게 뿌려져 있다고 생각해야 한다는 것!

 

2. 합유

: 조합체로 소유하는 공동소유의 형태.

 

합유된 등기부는 지분이 적혀있지 않고 합유자 김아무개~ 이아무개~ 이런식으로 등기가 되어있다.

 

합유지분 자체는 실체법상 존재하지만 등기되는 사항은 아니다. 합유자의 지분은 조합의 공동의 목적을 위해 자유로이 처분하지 못하기 때문이다.

그렇기에 합유자는 합유관계가 합유물의 양도 또는 조합체가 해산하기 전까지는 합유물의 분할을 청구하지 못한다.

 

3. 총유

: ~ 종중, ~ 교회, ~마을회 등 법인아닌 권리능력 없는 사단의 사원들 통틀어 단체소유하는 형태. (법인이 아님!)

 

총유의 가장 큰 특징은 지분이 없다는 것이다.

단체명의로 등기가 되어 있어 마치 단독소유인 것처럼 보이나, 실질적으로는 그 단체 구성원 전원의 공동소유의 형태이다.

 

 

4. 공유, 합유, 총유는 경매가 될 수 있을까?

 

위에서 간단히 살펴본 특징으로 경매가 될 수 있는지 여부를 판단해 볼 수 있다.

 

★ 공유지분의 처분은 자유이고 등기되는 사항이기 때문에 공유지분만에 대해 경매가 될수 있다.

 

☆ 합유지분은 등기되는 사항이 아니기 때문에 합유지분만에 대한 경매신청은 할 수 없다.

 

★ 총유는 지분자체가 없다. 따라서 단체 자체를 채무자로 한 경매는 가능하나, 단체의 구성원 중 한사람 혹은 일부를 채무자로 한 경매는 불가능하다.