강제경매와 임의경매의 차이

부동산 경매에 관해 알아보면 처음부터 강제경매, 임의경매라는 단어부터 접하게 된다.

 

그렇다면 강제경매, 임의경매가 어떤 뜻을 가지고 있고 어떤 차이가 있는지 구분해 둘 필요가 있다.

각각 집행권원과 담보권으로 실행한다.

1. 강제경매 

: 집행권원을 근거로 하여 신청한 경매. 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 경매. (집행권원이 꼭 필요!)

 

  ● 집행권원 

  집행권원이란, 일정한 사법상의 이행청구권의 존재 및 범위를 표시하고 그 청구권에 집행력을 인정한 공정의 문서를 말한다. 즉, 법원의 판결 등에 의거하여 국가의 도움을 받아 강제로 채무(보통은 돈이죠?)를 받아낼 수 있도록 청구권을 부여하는 것이다.

  ○ 강제경매를 신청하는데 필요한 집행권원의 예 

  법원에서 얻을 수 있는 집행권원 : 확정된 이행판결(확인판결, 형성판결은 집행권원이 없다. 판결의 종류는 아래 [링크] 확인), 이행권고, 제소전 화해조서, 지급명령, 조정조서 등. [ 피고는 원고에게 ~을 하라! ] 

  공증사무실에서 얻을 수 있는 집행권원  : 공정증서(공증인이 법률에 따라 공증 내용을 기록한 문서로 공증된 약속어음 등). 인정서는 사실관계 만을 확인해 주기에 집행권원이 없다. 

 

확인판결, 이행판결, 형성판결의 차이에 대한 설명은 여기서 [링크]

 

2. 임의경매

: 집행권원을 필요로 하지 않는 경매로 민사집행법에서는 임의경매라는 용어는 존재하지 않으며 정확한 말은 담보권 실행을 위한 경매. 

담보권이란 등기사항전부증명서(부동산등기부등본) 을구에서 확인 할 수 있다.

 

등기사항전부증명서의 예 (하필 을구에 아무것도 없네요)

  ● 우선변제권이 있는 담보물권을 갖고 경매신청 하는 것으로 등기부상 설정된 근저당권, 가등기담보, 전세권 등 담보권자가 그 담보권 실행을 위해 담보권의 존재를 증명하는 서류를 첨부하여 담보의 목적물을 경매로 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자 보다 먼저 채권을 회수하는 강제집행 절차. 

  ○ 임의경매를 신청할 수 있는 자 : 전세권자, 유치권자, 질권자, 근저당권자, 담보가등기권자 등.

 

참고 1. 유치권에 기한 경매.

 

유치권에 기한 경매는 실제로는 인정이 되지 않는다고 한다.

유치권은 담보물권, 집행권원이 없기 때문이다. (유치권은 등기부상에 등기되지 않음)

 

참고 2. 보증금을 받환받지 못한 임차인에의한 경매.

 

임대차 계약은 물권이 아닌 채권이다. 그렇기에 단순히 보증금 반환 연체 사실만으로 경매신청을 할 수는 없으며 보증금반환과 건물인도는 동시이행관계에 있기에 1. 계약기간이 끝난 후 2. 보증금반환청구소송을 거쳐 판결을 얻어야 한다. (즉, 임차인은 강제경매 신청만 가능하다.) 

 cf. 전세권은 물권이므로 임의경매를 통해 경매신청을 할 수 있다.

 

임차인에 관해서는 대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 임차권등기명령에 대한 설명이 필요하니 추가 포스팅 참고.

 

대항력과 우선변제권에 대한 설명은 여기서 [링크]

 

대부분 근저당권 실행에 의한 임의경매 물건이 강제경매 물건보다 많다.