나의 대출가능금액, 대출상환금액 계산하는방법 (저당상수, LTV, DTI)

최근 기사를 보니 “ltv 한도를 40%에서 20%로 대폭 축소하겠다”, “DSR 한도는 모두 40%로 하향조정한다”

이런 내용이 있었다.

 

LTV, DTI, DSR의 개념정리는 여기서! [링크]

 

LTV, DTI, DSR이 줄어들면 뭐 얼마나 대출이 덜 나온다는 얘기일까?

직관적으로 알 수 있는 방법을 정리해보려 한다.

 

“대출 가능금액을 어떻게 계산 할 수 있을까?”

“내가 얼마를 대출 받으면 매 기간마다 얼마나 갚아야 하는 걸까?”

 

이를 위해 새로운 개념 하나 더 정리해 본다.

 

1. 저당상수

: 돈을 빌렸을 때 매 기간마다 갚아나가야 할 원금과 이자의 합계를 계산할 때 적용하는 지수를 말한다.

즉, 대출 할부금을 계산할 수 있는 지수라는 것!

 

정확히는 원리금균등상환 방법을 적용할 때 사용하는 계수인데 원금균등, 원리금균등의 차이를 자세히 살펴보는건 따로 정리하고 이 포스팅에서 간단히만 말하자면,

 

☆ 원금균등 : 원금을 정해진 금액만큼 내는 것. (이자는 달라짐)

★ 원리금균등 : 원금+이자를 일정하게 내는 것. (실질적으로 내가 내는 원금, 이자가 조금씩 매번 바뀌나 결과적으로 내가 내는 돈은 일정함)

 

이 저당상수를 구할 수 있는 계산식이 있다.

 

산식은 이따위로 생겼다.

여기서 r은 연 이자율, n은 연수를 넣어준다. 고로, 이 저당상수를 사용하면 1년에 내는 연 원리금을 알 수있다.

참고로 1년은 12달이므로 r을 12로 나눈값을 r에 대입하고, n은 연이니 n 곱하기 12 한 값을 n에 넣어주면 매 월마다 나가는 원리금을 구할 수 있다.  

 

2. 여기서 한 번 실제로 손계산을 해보자!

 

예를들어 주택담보대출 2억을 이자율 4%로 대출받아 10년동안 원리금균등방법으로 상환해야 한다고 치고,

그럼 이자율 r에 4% = 0.04 / 기간 n에 10년 = 10을 넣어 계산기 동원해서 연 저당상수를 구해보자.

 

하는김에 월 저당상수도 구해보자...

 

연저당상수로 계산했다면 나누기 12 하여 월마다 내야할 원리금 구할 수 있고,

월저당상수로 계산했다면 바로 월마다 내야할 원리금을 구할 수 있다.

(차이가 조금 있는건 저당상수 구할 때 0.0033...... 이런식으로 나오는 값이 많았기 때문)

 

결과적으로는 대략적인 월마다 내야할 원리금을 알 수 있는 것이다.

매달 200만원돈!

205만원이나 202만원이나!!! (바득바득 우기기...)

 

손계산 하며 삽질을 해봤지만 대학가 원론교재 맨 뒷장 부록에 보면 저당상수표같은게 있다.

그냥 값 찾아서 계산하면 되는데.... (쒸익쒸익)

 

3. 그래서 대출가능금액을 어떻게 아냐고?

 

LTV 40%, DTI 40%라고 한다면,

 

☆ LTV 기준으로 부동산 대출가능금액은 [ 부동산가격 X 40% ]

★ DTI 기준으로 부동산 대출가능금액은 [ 연소득 X 40% ÷ 저당상수 ] 를 해주면 된다.

 

LTV는 부동산가치에 대한 융자액의 비율.

DTI는 소득대비 대출비율로 연소득 중에서 갚아야하는 부동산 담보대출의 원금과 이자가 차지하는 비율이니까,

 

즉, [ 연소득 X DTI 40% = 원리금 ]

앞서 봤던 [ 대출가능금액 X 저당상수 = 원리금 ] 이니까,

 

[ 대출가능금액 = 원리금 ÷ 저당상수 ] 

[ 대출가능금액 = 연소득 X DTI 40% ÷ 저당상수 ] 

 

 

이렇게 나같은 산수 포기자도 대출가능금액을 도출 해 낼 수 있다.