이전 포스팅에서는 주택임대차에 적용되는 차임 연체에 관해 정리해 보았다. 

[주택] 2기의 차임액에 대한 해석  - 임차료 연체의 문제 [링크]

주택임대차의 '차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때'의 계약해지에서 2기차임액 연체의 해석에 대한 내용의 핵심은 다음과 같다.

1. 연체액이 2기(2개월)의 차임액에 해당하면되며 연속적으로 차임을 연체할 필요는 없다. 예를 들어 2월 연체, 3월 납부, 4월 납부, 5월 연체일 경우 5월분 월세 납입 예정일이 지나면 해지사유가 된다. 

2. 과거 '연체한 사실'로는 해지할 수 없으며 현재 '연체한 상태'에서만 해지할 수 있다.

3. '2기 차임'이 아닌 '2기의 차임액'에 달하는 때 계약을 해지 할 수 있다고 해석하여야 하기에 임차인이 월세를 매달 며칠씩 습관적으로 연체하여도 밀린 금액이 총 2달분이 되어야 해지통고를 할 수 있다는 것이다. 즉, 연체 횟수가 중요한 것이 아니다. 총 금액이 중요하다.

4. 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체를 한다면 이는 민법, 주임법 상 임대차 해지사유가 되고 법정갱신인 묵시적갱신을 적용하지 않는다.

이번 포스팅에서는 상가임대차에 적용되는 차임 연체에 관해 정리해본다.

[ 상가 임대차 기간 1년, 매월 차임 100만원 지급의 경우 3기 차임액에 대한 해석 ]

1. 이전 포스팅에서 확인했던 주택의 연체에 대한 해석에서 연체액이 2기(2개월)의 차임액에 해당하면되며 연속적으로 차임을 연체할 필요는 없듯이 상임법도 마찬가지이다. 다만 상임법에서는 3기의 차임액에 달하는 때이므로 그 적용을 3기(누적금액이 총 3기 금액 : 300만원)로 하면 된다. 예를 들어 2월 연체, 3월 납부, 4월 납부, 5월 연체, 6월 연체일 경우 6월분 월세 납입 예정일이 지나면 해지사유가 된다. 

2. 3회 이상 연체한 사실이 있어도 총 연체한 금액이 3기 분(3개월 분)에 도달한 적이 없다면 계약해지는 불가능하다. 예를 들어 임대차 기간을 1년, 매달 차임(월세)지급을 하기로 했을 경우 그 1년 동안의 연체액이 차임 3개월 분인 300만원이 되기 전에 밀린 월세를 지불했다면 그 횟수가 5번이나 연체한 사실이 있어도 해지사유가 되지 못한다.

월세를 매월 50만원씩 지급하여 5개월간 250만원이 밀려도 3기분에 해당하는 300만원이 되지 않아 계약해지를 할 수 없는것이다. 그렇기에 연체액이 차임 3기의 금액에 도달하기 전에 단 돈 10원이라도 임차인이 월세를 입금하면 계약해지는 불가능하다.

3. 임대인의 계약해지 의사가 전달되기 전에 임차인이 연체를 없앤다면 그 연체했다는 사실만으로는 임대차계약 해지는 불가능하다. 즉, 과거 '연체한 사실'로는 해지할 수 없으며 현재 '연체한 상태'에서만 해지할 수 있는 것은 주택뿐만 아니라 상가도 마찬가지이다. 

[ 상가의 경우 해지와 계약갱신요구권을 따로 살펴보아야 한다 ]

3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 '연체한 사실'이 있는 경우 즉, 과거 '연체한 사실'로 계약갱신요구권을 주장할 수 없고 권리금 회수기회를 방해 받을 수도 있다. 자세한 예를 들어보겠다.

상기 예의 임차인은 1월, 3월, 5월 연체를 3달, 즉 3번 연체 했다고 볼 수 있을까? 답은 아니다. 연체한 금액이 3기분(3개월분 : 300만원)이 되기 전 모두 그 다음달에 각각 지불하였다. 비록 연체한 횟수는 3번이지만 연체한 금액이 3기분에는 도달한 적이 없었기 때문에 계약해지의 사유도 되지않으며 계약갱신 요구를 당당히 할 수 있다.

상기 예의 임차인은 1, 2, 4월분을 연체하여 그 연체액이 3기분에 해당하는 300만원이 되었다. 만약 4월분 월세 납입 예정일이 지나 해지사유가 되어 임대인이 그 연체한 상태에서 임차인에게 해지 통지를 하였다면 이 통지를 받은 임차인이 밀린 월세를 그 즉시 다 갚았다 하더라도 이 해지 통지는 유효했을 것이다.

하지만 그 때 해지통지를 하지 못하고 6월말 기준 연체 100만원인 상태에서 지난 4월말 기준 연체액이 3기분에 해당하는 300만원이었던 사실을 주장한다고 해서 임대차계약 해지를 하려한다면 이는 불가능하다. 과거 '연체한 사실'로는 해지할 수 없기 때문이다.

그러나 이 때 3개월 '연체한 사실'로 문제가 되는 경우가 있다. 상가 임차인에게는 '갱신요구권'이 있어서 10년의 임차기간을 요구할 수 있는 권리를 주고 있는데 이 '갱신요구권'이라는 권리를 주장할 수 없게 된다. 여기서 3개월 연체는 현재 '연체한 상태'뿐만 아니라 과거의 '연체한 사실'도 포함되는 것이다.

상기 예의 임대인은 6월말에 지난 4월말을 기준으로 300만원, 즉 3기분에 해당하는 만큼 차임을 연체한 사실이 있던것을 들어 계약해지는 할 수 없을지라도 계약갱신을 거절할 수 있다. 이 임대인이 4월분 월세 납입 예정일이 지나 연체한 상태에서 임차인에게 계약해지 통지를 하였다면 계약해지와 더불어 계약갱신까지도 거절 할 수 있었을 것이다.

그 뿐만이 아니다. 이 '연체한 사실'때문에 권리금 회수 기회 보호를 받지 못하게 된다.

[ 임차인이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 취할 수 있는 조치 정리 ]

그동안 설명했던 내용들을 정리하자면 다음과 같다.

그간 주택임대차 보호법상 내용을 살펴보았으나 이번 포스팅을 기점으로 다음 포스팅부터는 상가건물 임대차보호법상 대항력, 우선변제권 및 그 적용범위 등을 차례로 살펴 보고자 한다.