우리 임차인들은 보통 전 · 월세 만기에 맞춰 이사계획을 세운다.

이사계획을 세웠다면 보통 만기 3달~1달전 계약연장의사가 없음을 임대인에게 전화로든 문자로든 남긴다.

그런데 이 임대인이 도통 협조할 기미를 보이지 않을때, ( 시세가 떨어졌음에도 높은 금액으로 부동산에 내놓는다던지 문자도 전화도 씹었다던지...) 나는 이사를 가야겠을때! 임차인은 무엇을 할 수 있을까?

가만히 있으면 가마니로 보기때문에 등기사항전부증명서 을구에 빨간줄하나 그어줄겸, 새로운 곳으로 이사나가고 주소이전을 해도 대항력과 우선변제권을 잃지 않기 위해 임차권등기명령을 신청한다.

임차권등기명령은 새로운 곳으로 이사나가고 주소이전을 하더라도 기존의 주택에 대한 임차인의 주민등록+확정일자를 유지할 수 있다 정도이지 등기되었다고 돈을 바로 받을 수 있는 어떤 직접적인 효력이 있는것은 아니다.

그리고, 계약서상 계약만기일 이후(계약만료가 되어야 한다)에나 임차권등기명령제도를 이용할 수 있으니, 만기 전 이사를 가려는 분들은 대항력유지를 위해 가족 중 한사람 전입을 남겨두거나 주민등록을 빼지 말아야 한다.

다시한번 언급하지만 임차권등기의 효력은 주민등록+우선변제권 유지를 대체하는 그 이상 그 이하도 아니기에 임차권등기전 주민등록을 빼는건 임차권등기하는 의미가 없기 때문이다.

임차권등기하기 전 내용증명을 발송하는 과정에서 원만하게 합의를 도출해 낼 수도 있고, 심지어 임차권등기후에는 아무도 임차인으로 들어오려 하지 않을테니 임차권등기말소를 해야 임대인측에서도 세입자를 들이기 쉬우므로(누가 임차권등기가 되어있는데 세입자로 들어오려고 할까? 정말 아~무것도 모르는 임차인이라면 어쩌다 들어오겠다고 할 수 있겠지만...) 임대인은 적극적으로 보증금을 돌려주려는 액션을 취할 수도 있다.

또한 HUG나 SGI의 전세금반환보증보험실행을 위해 임차권등기명령을 해야하는 상황이 올 수 있으니 간단하게나마 준비과정을 알아둘 필요가 있다.

1. 최소 3달전 연장의사가 없음을 문자 및 전화로 통보하고 녹음이나 저장을 해두자.

 - 답변이 있든 없든 다 보관해 두어야 후에 내용증명을 보낼 명분도 되고 임차권등기명령을 위한 준비물도 되니 꼭 해두자.

2. 최소 2달~1달전 내용증명을 보내두자.

 - 임대차 계약서 상에 만기일이 정확히 명시되어있다면 1번의 문자내용 캡쳐본을 이용하여 임차권등기명령신청이 가능하나 전세보증보험을 들어두었다면 보증보험청구를 위해 필요서류인 내용증명을 보낸다는 명분을 내세우면 될 일이고, 전화나 문자로 확실한 답변을 듣지 못하거나 회피하거나 묵시적 갱신했다고 임대인이 우길 수 있으니 이왕이면 정중한 표현으로 내용증명을 보내두자. (문자는 캡쳐하여 출력한다 쳐도, 통화내용 녹음의 경우 증거로 인정받으려면 속기사써서 녹취록으로 만드는 작업이 별도로 필요하다.) 애초에 계약을 갱신하지 않겠다는 통지는 서면통지가 원칙이다. 인터넷우체국 홈페이지를 통해 신청해도 된다.

참고 1.

[ 내용증명 : 발송인이 작성한 등본에 의하여 우체국에 '어떤' 내용의 문서를 '언제', '누구에게' 발송하였는지를 우체국장이 증명하는 제도를 말한다. 똑같은 내용의 문서 3통을 작성하여 3통 중 1통은 우체국, 1통은 발신자, 나머지 1통은 수신자에게 발송함으로써 해당 내용의 문서가 발송되었음을 증명할 수 있다. 인터넷우체국을 통하여 전자문서로 발송할 수 있고, 우체국에 직접 간다면 동일 내용의 문서 3장을 준비하여 방문하면 된다. ]

임대인이 내용증명을 받고 사인을 하면 (그 가족들이 받아 사인을 했다면 그사람이 누구인지 까지 알려준다) 우체국에서 수신 통보 문서를 보내준다.  

그런데 왜 2달~1달전 미리 보내야 할까? 내용증명이 반송되는 경우가 있기 때문이다. 계약서 상 임대인 주소, 일반건축물 대장상 임대인 주소 등으로 내용증명을 발송하였으나 수신인이 거부하는 경우 "폐문부재"로 반송되며, 계약서 상 실제 거주하는 주소가 다른경우에도 반송되므로 여기서 귀찮다면 반송된 서류+문자내용 캡쳐본으로 임차권등기명령신청을 하고, 임대인의 주민등록 초본을 알아야 겠다 싶으면 봉투까지 포함하여 반송된 내용증명 + 임차인 본인신분증 + 계약서원본을 들고 동사무소에 방문하면 임차인은 임대인과 이해관계인으로 판단하고 임대인의 주민등록 초본을 발급해 준다.

이 때 얻은 주민등록 초본상의 주소로 내용증명을 한번 더 보낼 수 있다. 

혹시 내용증명을 분실 했을 경우 우체국에서는 3년간 보관을 하고 있기 때문에 재발급 신청하면 된다.

뭐 결국 임대인측이 고의적으로 기피를 할 경우 공시송달을 하면되니 패스~!

참고 2.

[ 공시송달 : 소송상의 송달을 받아야 할 사람의 주소가 불명확하거나 통상적인 방법으로 송달 할 수 없는 경우 일정기간동안 법원게시판에 그 서류를 게시하는 방법으로 송달한 것과 같은 효력이 발생하여 게시판에 공고한 날로부터 2주가 경과하면 당사자에게 송달된 것으로 간주한다. ]

비용은 무게에 따라 차이가 좀 있으나 1건당 2~4천원한다. 

생각보다 많은 임대인들이 노답인 행동을 하니 "돈이없다, 기다려달라"에 많은시간 허비하지 말도록 하자.